最高法院：当事人签订《房屋买卖合同》名为房屋买卖实为借款非典型担保，在未为借款设立担保进行登记的情况下，不具备阻却强制执行的条件

 

关键词  

 

借款担保 房屋买卖合同 通谋虚伪表示 隐匿意思表示 阻却执行

 

 

 裁判要旨

1.民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。

 

2.当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。

 

案例索引

 

【毛来华与林福汉、刘宣求执行异议之诉纠纷案（提审）再审民事判决书】

案    号：(2016)最高法民再113号

案    由：执行异议之诉

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2017.12.16

 

  裁判理由

最高人民法院（提审）再审认为：

（一）案涉《房屋买卖合同》是否有效

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

林福汉提起本案一审诉讼的诉求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效，而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先，林福汉在签订案涉《房屋买卖合同》之前，即已支付部分款项，在先后分为两笔支付的电子转账凭证上，均注明其所支付的款项为“借款”。虽然林福汉主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写，该款项实为购房款，但对高达800万元的款项性质随意填写，与一个理性自然人的通常做法并不相符。其次，案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉的同时，又约定了刘宣求授权林福汉在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续，且明确约定在此之前林福汉无权办理过户手续，而刘宣求则可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，应归还林福汉全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。第三，从案涉店面价格看，案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时，根据二审法院查明的事实，刘宣求受让案涉店面时，房屋依据另案调解书作价为13409596元，与案涉《房屋买卖合同》约定的800万元有较大差异。由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，刘宣求与林福汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此，林福汉请求确认其与刘宣求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，缺乏法律依据，本院予以驳回。对于林福汉关于判令刘宣求协助其办理将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房屋所有权过户登记至林福汉名下的房屋权属登记手续的诉求，本院不予支持。

（二）林福汉的执行异议是否具备阻却执行的条件

在案涉《房屋买卖合同》只是债权担保的情况下，债权人林福汉实现债权的方式应当是在刘宣求债务履行期限届满后，向其主张债权，在刘宣求拒不还债或者无力还债的情况下，林福汉方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力，且林福汉、刘宣求并未就以案涉店面为借款设立担保进行登记，故林福汉并未就案涉店面享有所有权或者担保物权，尚不能构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，故根据该解释第十九条之规定，林福汉的异议理由不能成立，本院驳回其“停止对案涉店面的执行，解除对案涉店面的查封”的诉求。

一、二审判决认定林福汉的执行异议成立，主要是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。本院认为，案涉《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实为借款非典型担保，不存在适用该条司法解释的前提条件。一、二审法院适用法律错误，本院予以纠正。

最高人民法院判决：

一、撤销福建省高级人民法院（2014）闽民终字第128号民事判决、福建省福州市中级人民法院（2013）榕民初字第519号民事判决；

二、驳回林福汉的诉讼请求。

 

 

 

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